来源：www.yourtorontohouse.ca 作者：刘静波
本人在上一篇文章中发表了目前楼花市场的个人观察，不少读者来电与我探讨，有人赞同我的看法，有人完全不以为然。其实，任何一种市场现象的存在，都必然有客观的因素导致，因此一定有其合理性。虽然多伦多楼花市场的发展状况有异于本地经济面的基本因素，但多伦多本身就是一个持续吸收世界各国人士定居的国际都会，他们的置业能力，心态和模式。不是任何一个专家可以完全了解和预测的。我们很多经纪同行认为，帮客人买二手房比较复杂，需要带客人看很多房，分析说明房屋的优缺点，起草买卖合同，帮助处理交房前后可能发生的各项突发情况，协调安排房贷律师事项。而帮助客人买楼花最为简单的，只要比较价格和地点，挑选楼层朝向，再了解一下发展商的实力等情况即可。买卖合同是发展商准备的标准格式，经纪不需要起草准备。我个人认为，对于一个专业地产经纪来说，帮助客人买楼花，可能比二手房更有挑战性。首先，买家的需求目标不同，大部分二手房买家的目的是置业自住，目标明确，需要了解关心的问题也较仍有容易确认；楼花买家则是自用投资皆有，他们关心的问题有所不同。其次，二手房的状况买家和经纪 可以充分亲自观察了解，然后做出自己的判断；买家对楼花只能通过发展商提供的Floor Plan 等资料了解（而且发展商还会注明将来的物业可能会有不同），了解将来的建筑物和公寓单位的实况，需要你有极佳的立体感和想象力。第三，也是最为重要的是，二手房买家得到是实物，楼花买到的是一个契约权利，它需要三四年左右的时间让合约双方履行合同。买卖双方可能因各种情况的变化，而不愿或不能履行合同。而地产市场和楼盘周围环境可能的改变，都会直接影响到将来物业的市值和生活环境质量。所以，买楼花绝对不是仅凭感觉和想象力就可以的，它有很大的不确定性和可能的波动（同样也是机会），进行全面的分析比较和寻求专业经纪的帮助，是降低风险的必要途径。
谈到投资地产，大家都了解地点的重要性，它自然也是每个买家（特别是投资人）最为关注的因素之一。目前投资人关注的一个楼花热门区域是多伦多市中心和湖滨区，但这个范围很大，市中心可再划分为核心区，东区和西区；湖滨同样要再分割成东，西，中三部分。这些不同的区域，因为土地成本，整体环境，居民结构的差异，其楼花价格也有相当的不同。除了某些楼盘在特定时期因营销策略而推出的价格外，其开价的高低都是其客观市值和将来升值潜力的反映，从投资的角度，并非最低的价格就是最佳的投资标的。以市中心而言，目前价格最高的是市中心正南边的湖滨单位，而市中心西面的楼花项目较东面项目的尺价高出百元左右。
我希望提醒投资者的，是有关湖滨楼花可能的风险。目前大规模开发的湖滨楼花项目，很多是发展商将过去一些工商业和特定用途地皮（如铁路），购买之后变改土地用途而开发的，温哥华也有类似情况。由于多伦多有中长期市政规划的政策方向存在，市政府不会允许将湖滨区完全改造成纯住宅区，它将是一个工商业和住宅混合的区域。从市政府的利益出发，它其实希望多发展住宅项目，因为每平方尺公寓物业产生的税收基本上是工商物业的一倍（$10-$13 vs $5-$6），但由于市政规划的要求，就业市场考虑，以及工商业的强大游说影响力。政府在批准湖滨公寓开发项目的同时，额外附加了许多条件，譬如因交通流量控制影响的车位数量。一些原来存在的工厂企业将继续营业，东部湖边现有一些废物再处理业和建材公司。而且，一些公司因市场定位，运输成本的需要，已经计划在湖滨区设立物流或储存基地。这些现况和市政规划，对于公寓物业升值空间和生活质量的影响，是值得购房者（投资和自住）慎重考虑的。在此我要强调一下，本人并非全盘否定湖滨区的楼花项目，反而认为是值得关注的方向，只是提醒大家需要对有兴趣的具体楼盘，在购买前要分析了解。
从最近多伦多地产市场得到的基本统计数字，是销量下跌，房价上升。而温哥华地产市场的风景则完全不同，其二手房的二三月份销量，分别比前一个月房上升了25%和32%，温哥华今年四月份的平均房价为$801,252, 比去年同期增长了21%。而其中位房价（Median Home Price）也高达$602,000, 基本上是温哥华中位家庭年收入$63,1000 的9倍。其房价在英语系世界各城市中居第三位，仅次于香港和悉尼。以税前收入占房屋开支比例的负担指数计算（Affordability ），温哥华目前为72.1%，多伦多为47.5%。 因此，很多人认为，温哥华的房价已经脱离了当地收入水平的基本面，就很快出现剧烈的价格调整。但多伦多和温哥华两个城市是非常独特的，温哥华高企不下的房价已持续数年，说明其市场支持并非来源于本地，所以其将来的房价走向，更多取决于其他国家政经情况的变化，如中东政局的发展，中国房市和整体经济的进一步发展。整体而言，多伦多目前的公寓中位价在$280,000 至$302,000 之间，比较符合众多初次置业者的需求，数量庞大且将不断增长。所以，购买优质楼花，仍然是有稳定市场支持的投资方向。
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