2011 物业策划(一)纠结：买期房还是买现房？

出租公寓是物业投资的一个入门。出租公寓的特点有以下几点：价格低，交通方便，易于打理。非常适合刚刚入门的地产投资人。

同时出租公寓又分为两大类，1. 楼花（期房）, 2. 现房。

楼花投资的风险与回报

相信大部分的投资客已经了解或者享受到了楼花投资的丰厚回报。楼花投资者利用低首付杠杆，楼花价格近年来不断上涨的优势，加上近年来多伦多公寓交易量的增长。使得越来越多的华人地产投资人加入到了“炒楼花”的行列中来。但是，高回报必然伴随着高风险。在这个楼花热的背后，到底隐藏了什么样的风险？我们先来分析一下买楼花真实的花费。

• 前期投资。

大部分楼花投资者中意楼花主要是因为它的前期投资“少”，升值快，从而达到用小钱来赚大钱的目的。但是事实上真的是这样吗？下面我们可以用一个35万的公寓房来举例：

目前多伦多大部分的楼花的前期投资为房价的20% 到25%，其中的15%一般要在签约的120天内分期付完，剩下的10%要在入住是付清。楼花购买到交接的时间平均为3年。这样就在三年当中前后占用了5.3万现金和其时间价值。假设5.3万现金每年仅产生3%的利息回报，三年也有4000左右的利息损失。

另外一个非常重要的前期投资往往受到投资者的忽视，叫做condo occupancy fee. 新condo有两个所谓的“closing”。第一，occupancy. 第二，final closing. 大部分建筑商规定楼花都需要在完全close之后才可以买卖，在公寓完工之后到大楼注册，平均有一段3-6个月的这段时间是不可以转让以及买卖。投资者这个时候需要每个月付给builder一个费用。通常称为occupancy fee，其中包括了房款余额的利息，管理费，地税。按照35万的房价来算，这笔费用大概为1300到1500左右，乘以3到6个月，总数为4000到9000左右。

这样，我们大概可以算出投资一个35万的楼花，在购买到大楼注册，投资者大概需要付出8.2万的前期投资。

• 后期财务安排.

大楼注册以后，投资者接下来要做的就是从银行取得贷款，正式将物业转让到自己的名下。由于投资楼花的时间较长，到交楼时，投资者一般需要马上把剩下的前期投资里面的10%的余款一次付清，紧接着就需要去联系贷款。在这段时间内，投资者的收入水平和资金可用量都可能会发生变化。这时候就会面临到从银行借不到钱的风险。笔者就亲自参与过一个这种情况下的交易，投资者在过户的时候拿不到银行贷款，最后不得不将房子低价转让。

• 交易费用和税务上的额外支出。

还是用上面的35万的房子来做举例。在楼市火热的环境中，假设这个35万的楼花在交接以后涨到了40万。但是在交易后，投资者在减去交易费用（大概是房价的3%到3.5%），买卖的律师费，银行的费用等。到手的收益大概只剩下3万到3.5万左右。看上去也是不错的回报。不要忘了计算进去你的Capital gain tax. 3.5万的capital gain按照30%的税率来计算，大概也要付5千左右的税。

总结：从上面的计算可以看出，一个35万的公寓，在一个快速增值的市场环境中。投资者用了8.2万的前期投资，3年的时间，换回了3万左右的回报，总回报为36.5%。而这一切都需要发生在一个理想的环境下，足够的前期投资，房子按时完工，顺利批到贷款交接，以及最后在理想的价位出手。

反过来推理，我们就不难看出购买楼花的真正风险了。 1. 资金的占用风险。 2. 房子延时交接的风险。 3. 顺利拿到贷款交接的风险。 4. 市场的风险（可不可以在理想价位出售）





下一期的文章，我们会介绍到如果用同样的钱和时间来投资现楼，会有怎样的风险与回报。


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